Studiu privind închirierea de locuințe pe termen scurt (STAR) în UE

Studiu S&D privind închirierea de locuințe pe termen scurt în UE - Rezumat

Context și provocări

Creșterea rapidă a închirierilor de cazare pe termen scurt (STAR) prin intermediul unor platforme precum Airbnb, Booking.com și altele remodelează piețele de locuințe și turismul în UE.

În 2023, 719 milioane de nopți au fost rezervate prin intermediul STAR - cu 20,5% mai mult decât în 2022 - iar creșterea va continua în T3 2024. În timp ce STAR-urile sprijină turismul și afacerile locale, ele determină, de asemenea, creșterea chiriilor, reducerea numărului de locuințe pe termen lung și perturbarea comunităților. În Florența, 20 % din apartamentele centrale sunt pe Airbnb, iar centrul orașului Madrid a pierdut 15 000 de locuitori din 2005. Studiile efectuate în Europa, America de Nord și Australia fac legătura între densitatea Airbnb și creșterea prețurilor chiriilor. Operatorii comerciali domină acum în orașe precum Lisabona, Porto și Barcelona, unde peste 70% din anunțuri sunt gestionate de gazde care dețin mai multe proprietăți. În Atena (92,2%) și Porto (80,5%), majoritatea anunțurilor sunt locuințe întregi, ceea ce le scoate de pe piața pe termen lung. În schimb, Barcelona și Londra oferă mai multe camere private (peste 35%), sugerând o saturație comercială mai redusă.

Impactul social este, de asemenea, semnificativ. STAR-urile transformă adesea cartierele rezidențiale în zone turistice, erodând coeziunea socială și accelerând gentrificarea. Sunt afectate în mod deosebit orașe precum Veneția, Barcelona, Atena și Porto, în care predomină ofertele de locuințe complete, iar strămutarea rezidenților crește.

Discriminarea pe platformele de închiriere rămâne o problemă, se pare că gazdele favorizează anumite categorii demografice. De asemenea, amploarea STAR-urilor variază foarte mult - Parisul are peste 90 000 de anunțuri active, față de 10 000 în Amsterdam - subliniind impactul inegal în orașele UE și necesitatea unei reglementări coordonate, dar adaptabile la nivel local.

Una dintre principalele provocări legate de închirierea de locuințe pe termen scurt (STAR) în UE este cadrul juridic fragmentat și inconsecvent, determinat de diverse directive precum Directiva privind comerțul electronic, Directiva privind serviciile și Legea privind serviciile digitale. Acest lucru creează incertitudine pentru autoritățile locale, care nu sunt sigure de normele pe care le pot aplica sau până unde merg competențele lor. În plus, aceasta împiedică capacitatea acestora de a pune în aplicare reglementările și de a proteja locuințele la prețuri accesibile, denaturând în același timp concurența în sectorul ospitalității. În ciuda creșterii numărului de STAR-uri și a preocupărilor legate de impactul acestora, Comisia Europeană a evitat să ia măsuri coordonate la nivelul UE, lăsând în schimb reglementarea la latitudinea fiecărui stat membru.

Propunerea legislativă: principalele constatări și inovații

În comunicarea sa din 2016 intitulată "O agendă europeană pentru economia colaborativă[1]", Comisia Europeană a remarcat faptul că "economia colaborativă ridică adesea probleme în ceea ce privește aplicarea cadrelor juridice existente, estompând granițele stabilite între consumator și furnizor, între angajat și lucrător independent sau între prestarea de servicii profesionale și neprofesionale. Acest lucru poate duce la incertitudine în ceea ce privește normele aplicabile, în special atunci când este combinat cu fragmentarea reglementărilor care rezultă din abordări de reglementare divergente la nivel național sau local."

Scopul acestui exercițiu juridic este de a prezenta un răspuns echilibrat și pragmatic la provocările din ce în ce mai mari reprezentate de activitatea STAR. Propunerea promovează coerența reglementărilor, protecția consumatorilor și echitatea socială, păstrând în același timp spațiu pentru inovare și adaptare locală. Propunerea urmărește să alinieze libertățile pieței cu obiectivele esențiale de interes public, asigurând dezvoltarea durabilă a sectorului închirierilor pe termen scurt în întreaga UE.

Acest studiu a fost realizat pentru a explora temeiul juridic pentru reglementarea închirierilor pe termen scurt la nivelul UE, oferind o analiză cuprinzătoare a impactului sectorului asupra locuințelor, turismului și economiilor locale. Prin cartografierea celor mai importante elemente ale peisajului STAR, studiul identifică principalele provocări și oportunități de acțiune. Propunerea legislativă inclusă în studiu urmărește să demonstreze că există un temei juridic clar pentru intervenția UE, oferind statelor membre un cadru coordonat, respectând în același timp contextele lor naționale diverse.

Studiul legislativ propune un temei juridic la nivelul UE pentru reglementarea STAR, bazându-se pe articolul 114 din TFUE. Acesta introduce norme minime axate pe gazde, cu scopul de a oferi un cadru proporțional și coerent pentru STAR-uri pe întreaga piață unică, asigurând în același timp claritate și securitate juridică pentru autoritățile locale. În unele locuri, propunerea include diferite variante pentru a ilustra faptul că un cadru juridic unic poate găzdui o gamă largă de opțiuni viabile de punere în aplicare.

Directiva propusă recunoaște pe deplin valoarea închirierilor pe termen scurt ca parte a ecosistemului turistic al Europei și a economiei colaborative. Cu această propunere, S&D nu atacă platforme precum Airbnb sau Booking.com, ci se concentrează mai degrabă pe reglementarea gazdelor. Scopul său este de a aduce ordine în Vestul Sălbatic al reglementărilor în care a devenit piața închirierilor în aval, unde se simt efectele reale în cartiere, locuințe și orașe.

Principalele elemente

A. Definiție clară a gazdelor neprofesionale și profesionale

Directiva propusă stabilește o distincție între gazdele neprofesionale și cele profesionale. Distincția se bazează pe numărul de zile în care o unitate este închiriată pe an calendaristic și pe numărul de unități oferite de o gazdă individuală. Propunerea explorează diferite variante ale aceleiași idei, și anume o limită maximă de zile pe unitate pe an calendaristic și o opțiune, fie pentru o directivă, fie pentru un stat membru, de a stabili un număr minim de zile de închiriere.

Definirea gazdelor neprofesionale și profesionale este esențială pentru a reduce ambiguitatea juridică în sectorul închirierilor pe termen scurt. Fără astfel de definiții, incertitudinea cu privire la normele aplicabile, exacerbată de reglementările naționale fragmentate, subminează atât punerea în aplicare, cât și concurența loială.

B. Măsuri urbane proporționale

În timp ce gazdele neprofesioniste ar trebui să aibă posibilitatea de a-și închiria proprietățile cu constrângeri de reglementare limitate, statele membre pot impune măsuri cum ar fi limite de noapte, sisteme de autorizare, compensare și restricții de zonare în zonele cu o presiune semnificativă asupra locuințelor, pe care le consideră cele mai adecvate. Propunerea stabilește mai multe variante ale acestor măsuri, care se pot aplica exclusiv gazdelor profesioniste sau, alternativ, la discreția unui stat membru, se pot extinde și la gazdele neprofesioniste care oferă unități secundare. Interdicțiile totale sunt permise numai în circumstanțe excepționale și bine documentate. Toate măsurile trebuie să adere la principiile proporționalității, subsidiarității și nediscriminării.

Includerea directă a acestor măsuri în propunere este esențială pentru a oferi certitudine juridică și pentru a consolida dreptul autorităților locale de a acționa în interes public. Jurisprudența Curții de Justiție, în special hotărârea privind apartamentele din Cali, a confirmat deja că schemele de autorizare și instrumentele similare pot fi justificate pentru a face față unor provocări presante, cum ar fi deficitul de locuințe. Prin recunoașterea unor astfel de instrumente în cadrul directivei, propunerea susține subsidiaritatea și garantează că autoritățile locale rămân împuternicite, și nu constrânse, în gestionarea impactului închirierilor pe termen scurt.

C. Standarde minime de siguranță, securitate și calitate și măsuri antidiscriminare

Propunerea introduce cerințe obligatorii de siguranță și igienă aliniate la orientările și bunele practici existente la nivelul UE, cum ar fi măsurile de siguranță împotriva incendiilor, standardele structurale, protocoalele sanitare și acoperirea de asigurare, asigurând un nivel de bază de protecție a consumatorilor în toate listele STAR. Pentru a combate discriminarea pe platformele digitale, directiva permite rezervarea instantanee obligatorie pentru gazdele profesioniste și încurajează funcțiile de anonimizare a clienților, asigurând un acces corect și egal la cazare.

D. Punerea în aplicare și autonomia locală

Propunerea oferă statelor membre instrumente flexibile de punere în aplicare, precum inspecții, sancțiuni și mecanisme de monitorizare bazate pe date. Ea sprijină autoritățile locale în adaptarea normelor la piețele lor de locuințe, promovând în același timp coerența și securitatea juridică la nivelul UE.