Undersøgelse af udlejning af korttidsboliger (STAR) i EU

S&D's undersøgelse om korttidsudlejning af boliger i EU - Resumé

Kontekst og udfordringer

Den hurtige vækst i udlejning af korttidsboliger (STARs) via platforme som Airbnb, Booking.com og andre er ved at omforme boligmarkederne og turismen i hele EU.

I 2023 blev der booket 719 millioner overnatninger via STARs - en stigning på 20,5 % fra 2022 - og væksten fortsætter ind i 3. kvartal 2024. Mens STARs støtter turismen og det lokale erhvervsliv, driver de også huslejerne op, reducerer antallet af langtidsboliger og forstyrrer lokalsamfundene. I Firenze er 20 % af de centrale lejligheder på Airbnb, og Madrids bymidte har mistet 15.000 beboere siden 2005. Undersøgelser i hele Europa, Nordamerika og Australien forbinder Airbnb-tætheden med stigende lejepriser. Kommercielle operatører dominerer nu i byer som Lissabon, Porto og Barcelona, hvor over 70 % af opslagene administreres af værter med flere ejendomme. I Athen (92,2 %) og Porto (80,5 %) er de fleste annoncer hele hjem - hvilket fjerner dem fra det langsigtede marked. I modsætning hertil tilbyder Barcelona og London flere private værelser (35%+), hvilket tyder på mindre kommerciel mætning.

Den sociale effekt er også betydelig. STARs omdanner ofte boligkvarterer til turistzoner, hvilket undergraver den sociale samhørighed og fremskynder gentrificeringen. Byer som Venedig, Barcelona, Athen og Porto, hvor udbuddet af hele boliger dominerer, og hvor beboerne fortrænges, er særligt påvirkede.

Diskrimination på udlejningsplatforme er stadig et problem, hvor værter angiveligt favoriserer visse demografiske grupper. Omfanget af STARs varierer også meget - Paris har over 90.000 aktive lister sammenlignet med 10.000 i Amsterdam - hvilket understreger den ujævne indvirkning på tværs af EU's byer og behovet for koordineret, men lokalt tilpasningsdygtig regulering.

En af de største udfordringer med korttidsudlejning af boliger (STAR) i hele EU er de fragmenterede og inkonsekvente juridiske rammer, der er drevet af forskellige direktiver som e-handelsdirektivet, servicedirektivet og loven om digitale tjenester. Det skaber usikkerhed for de lokale myndigheder, der ikke ved, hvilke regler de kan anvende, eller hvor langt deres beføjelser rækker. Desuden hæmmer det deres evne til at håndhæve regler og beskytte boliger til overkommelige priser, samtidig med at det forvrider konkurrencen i hotel- og restaurationsbranchen. På trods af stigningen i antallet af STAR'er og bekymringerne over deres indvirkning har Europa-Kommissionen undgået en koordineret indsats på EU-plan og i stedet overladt reguleringen til de enkelte medlemsstater.

Lovgivningsforslag: vigtige resultater og nyskabelser

I sin meddelelse fra 2016 "En europæisk dagsorden for den kollaborative økonomi[1]" bemærkede EU-Kommissionen, at "den kollaborativeøkonomi ofte rejser spørgsmål med hensyn til anvendelsen af eksisterende juridiske rammer og udvisker de etablerede grænser mellem forbruger og udbyder, arbejdstager og selvstændig erhvervsdrivende eller professionel og ikke-professionel levering af tjenesteydelser. Dette kan resultere i usikkerhed om gældende regler, især når det kombineres med lovgivningsmæssig fragmentering som følge af forskellige lovgivningsmæssige tilgange på nationalt eller lokalt niveau."

Formålet med denne juridiske øvelse er at præsentere et afbalanceret og pragmatisk svar på de voksende udfordringer, som STAR-aktiviteter medfører. Forslaget fremmer lovgivningsmæssig sammenhæng, forbrugerbeskyttelse og social retfærdighed, samtidig med at det bevarer plads til innovation og lokal tilpasning. Det søger at tilpasse markedsfrihederne til væsentlige mål af almen interesse og sikre en bæredygtig udvikling af sektoren for korttidsudlejning i hele EU.

Denne undersøgelse blev gennemført for at udforske det juridiske grundlag for regulering af korttidsudlejning på EU-niveau og tilbyder en omfattende analyse af sektorens indvirkning på boliger, turisme og lokale økonomier. Ved at kortlægge de mest kritiske elementer i STAR-landskabet identificerer undersøgelsen de vigtigste udfordringer og muligheder for handling. Det lovforslag, der indgår i undersøgelsen, har til formål at vise, at der er et klart retsgrundlag for EU-intervention, der giver medlemsstaterne en koordineret ramme, samtidig med at deres forskellige nationale kontekster respekteres.

Lovgivningsundersøgelsen foreslår et EU-dækkende retsgrundlag for regulering af STAR'er med udgangspunkt i artikel 114 i TEUF. Det indfører minimumsregler med fokus på værter, der sigter mod at skabe forholdsmæssige og konsekvente rammer for STAR'er på tværs af det indre marked, samtidig med at der skabes juridisk klarhed og retssikkerhed for de lokale myndigheder. Nogle steder indeholder forslaget forskellige varianter for at illustrere, at en enkelt juridisk ramme kan rumme en bred vifte af levedygtige implementeringsmuligheder.

Det foreslåede direktiv anerkender fuldt ud værdien af korttidsudlejning som en del af Europas økosystem for turisme og den kollaborative økonomi. Med dette forslag angriber S&D ikke platforme som Airbnb eller Booking.com, men fokuserer snarere på at regulere værterne. Målet er at bringe orden i det regulatoriske vilde vesten, som det efterfølgende udlejningsmarked er blevet til, og hvor man kan mærke de reelle konsekvenser i kvarterer, boliger og byer.

De vigtigste elementer

A. Klar definition af ikke-professionelle og professionelle værter

Det foreslåede direktiv skelner mellem ikke-professionelle og professionelle værter. Sondringen er baseret på antallet af dage, en enhed er udlejet pr. kalenderår, og hvor mange enheder der stilles til rådighed af en individuel vært. Forslaget udforsker forskellige variationer af den samme idé, som er en maksimumgrænse for antal dage pr. enhed pr. kalenderår og en mulighed, enten for et direktiv eller for en medlemsstat, for at fastsætte et minimumsantal udlejningsdage.

Det er vigtigt at definere ikke-professionelle og professionelle værter for at reducere den juridiske tvetydighed i sektoren for korttidsudlejning. Uden sådanne definitioner underminerer usikkerhed om gældende regler, forværret af fragmenterede nationale bestemmelser, både håndhævelse og fair konkurrence.

B. Proportionelle foranstaltninger i byerne

Mens ikke-professionelle værter bør kunne udleje deres ejendomme med begrænsede lovgivningsmæssige begrænsninger, kan medlemsstaterne indføre foranstaltninger som f.eks. nattevagter, tilladelsesordninger, modregning og zonebegrænsninger i områder med betydeligt boligpres, som de finder mest hensigtsmæssige. Forslaget indeholder flere varianter af sådanne foranstaltninger, som udelukkende kan gælde for professionelle værter eller alternativt, efter en medlemsstats skøn, også kan omfatte ikke-professionelle værter, der tilbyder sekundære enheder. Totalforbud er kun tilladt under ekstraordinære og veldokumenterede omstændigheder. Alle foranstaltninger skal overholde principperne om proportionalitet, subsidiaritet og ikke-diskrimination.

At inkludere disse foranstaltninger direkte i forslaget er afgørende for at skabe retssikkerhed og styrke de lokale myndigheders ret til at handle i offentlighedens interesse. Domstolens retspraksis, især afgørelsen om Cali Apartments, har allerede bekræftet, at tilladelsesordninger og lignende værktøjer kan være berettigede til at håndtere presserende udfordringer som boligmangel. Ved at anerkende sådanne instrumenter i direktivet opretholder forslaget nærhedsprincippet og sikrer, at lokale myndigheder forbliver bemyndigede og ikke begrænsede i håndteringen af konsekvenserne af korttidsudlejning.

C. Minimumsstandarder for sikkerhed og kvalitet samt foranstaltninger mod forskelsbehandling

Forslaget indfører obligatoriske sikkerheds- og hygiejnekrav, der er tilpasset eksisterende EU-vejledning og bedste praksis, såsom brandsikkerhedsforanstaltninger, strukturelle standarder, sanitetsprotokoller og forsikringsdækning, hvilket sikrer et grundlæggende niveau af forbrugerbeskyttelse på tværs af alle STAR-lister. For at bekæmpe diskrimination på digitale platforme tillader direktivet obligatorisk Instant Booking for professionelle værter og tilskynder til gæsteanonymiseringsfunktioner, hvilket sikrer fair og lige adgang til indkvartering.

D. Håndhævelse og lokal autonomi

Forslaget giver medlemsstaterne fleksible håndhævelsesværktøjer, f.eks. inspektioner, sanktioner og datadrevne overvågningsmekanismer. Det støtter de lokale myndigheder i at skræddersy regler til deres boligmarkeder, samtidig med at det fremmer konsekvens og retssikkerhed i hele EU.