Studie om uthyrning av korttidsboende (STAR) i EU

S&D:s studie om uthyrning av korttidsboende i EU - Sammanfattning

Bakgrund och utmaningar

Den snabba tillväxten av korttidsuthyrning av boende (STAR) via plattformar som Airbnb, Booking.com och andra omformar bostadsmarknaderna och turismen i hela EU.

År 2023 bokades 719 miljoner nätter via STARs - en ökning med 20,5 % från 2022 - och tillväxten fortsätter under Q3 2024. Samtidigt som STARs stöder turism och lokala företag driver de också upp hyrorna, minskar antalet långsiktiga bostäder och splittrar samhällen. I Florens finns 20 % av lägenheterna i centrum på Airbnb, och Madrids stadskärna har förlorat 15 000 invånare sedan 2005. Studier i Europa, Nordamerika och Australien kopplar Airbnb-densiteten till stigande hyrespriser. Kommersiella aktörer dominerar nu i städer som Lissabon, Porto och Barcelona, där över 70 % av annonserna hanteras av värdar som äger flera fastigheter. I Aten (92,2 %) och Porto (80,5 %) är de flesta annonser hela hem, vilket gör att de inte finns på långtidsmarknaden. I Barcelona och London erbjuds däremot fler privata rum (35 %+), vilket tyder på en mindre kommersiell mättnad.

Den sociala effekten är också betydande. STARs omvandlar ofta bostadsområden till turistzoner, vilket undergräver den sociala sammanhållningen och påskyndar gentrifieringen. Städer som Venedig, Barcelona, Aten och Porto, där annonser för hela hem dominerar och fördrivningen av boende ökar, påverkas särskilt.

Diskriminering på uthyrningsplattformar är fortfarande ett problem, där värdar enligt uppgift gynnar vissa demografiska grupper. Omfattningen av STARs varierar också kraftigt - Paris har över 90 000 aktiva annonser, jämfört med 10 000 i Amsterdam - vilket belyser den ojämna effekten i EU:s städer och behovet av samordnade, men lokalt anpassningsbara regler.

En av de största utmaningarna med korttidsuthyrning av bostäder (STAR) i EU är det fragmenterade och inkonsekventa rättsliga ramverket, som drivs av olika direktiv som e-handelsdirektivet, tjänstedirektivet och lagen om digitala tjänster. Detta skapar osäkerhet för lokala myndigheter, som inte vet vilka regler de kan tillämpa eller hur långt deras befogenheter sträcker sig. Dessutom hindrar det deras förmåga att genomdriva regleringar och skydda prisvärda bostäder, samtidigt som det snedvrider konkurrensen inom hotell- och restaurangsektorn. Trots ökningen av STAR:er och farhågorna om deras effekter har EU-kommissionen undvikit samordnade EU-omfattande åtgärder och i stället överlåtit regleringen till de enskilda medlemsstaterna.

Lagstiftningsförslaget: viktiga resultat och innovationer

I sitt meddelande från 2016 "En europeisk agenda för delningsekonomin[1]" konstaterade EU-kommissionen att "delningsekonomin ofta ger upphov till frågor om tillämpningen av befintliga rättsliga ramar och suddar ut etablerade gränser mellan konsument och leverantör, anställd och egenföretagare, eller mellan professionellt och icke-professionellt tillhandahållande av tjänster. Detta kan leda till osäkerhet om tillämpliga regler, särskilt i kombination med fragmentering av lagstiftningen till följd av skilda regleringsmetoder på nationell eller lokal nivå."

Syftet med detta lagstiftningsarbete är att presentera ett balanserat och pragmatiskt svar på de växande utmaningar som STAR-verksamheten innebär. Förslaget främjar samstämmighet i lagstiftningen, konsumentskydd och social rättvisa, samtidigt som det ger utrymme för innovation och lokal anpassning. Det syftar till att anpassa marknadens friheter till väsentliga mål av allmänt intresse och säkerställa en hållbar utveckling av sektorn för korttidsuthyrning i hela EU.

Denna studie genomfördes för att utforska den rättsliga grunden för reglering av korttidsuthyrning på EU-nivå och erbjuder en omfattande analys av sektorns inverkan på bostäder, turism och lokala ekonomier. Genom att kartlägga de mest kritiska delarna av STAR-landskapet identifierar studien de viktigaste utmaningarna och möjligheterna till åtgärder. Det lagstiftningsförslag som ingår i studien syftar till att visa att det finns en tydlig rättslig grund för EU-ingripande, vilket ger medlemsstaterna ett samordnat ramverk samtidigt som deras olika nationella sammanhang respekteras.

I lagstiftningsstudien föreslås en EU-omfattande rättslig grund för att reglera STAR, med stöd av artikel 114 i EUF-fördraget. Det införs minimiregler som är inriktade på värdar och som syftar till att tillhandahålla proportionerliga och konsekventa ramar för STAR-stjärnor på hela den inre marknaden, samtidigt som de ger rättslig klarhet och rättssäkerhet för lokala myndigheter. På vissa ställen innehåller förslaget olika varianter för att illustrera att en enda rättslig ram kan rymma ett brett spektrum av genomförbara genomförandealternativ.

Det föreslagna direktivet erkänner fullt ut värdet av korttidsuthyrning som en del av Europas turismekosystem och den kollaborativa ekonomin. Med detta förslag angriper S&D-gruppen inte plattformar som Airbnb eller Booking.com, utan fokuserar snarare på att reglera värdarna. Målet är att bringa ordning i den reglerande vilda västern som hyresmarknaden i senare led har blivit, där verkliga effekter märks i grannskap, bostäder och städer.

De viktigaste delarna

A. Tydlig definition av icke-professionella och professionella värdar

I förslaget till direktiv görs en åtskillnad mellan icke-professionella och professionella värdar. Distinktionen baseras på antalet dagar som en enhet hyrs ut per kalenderår och hur många enheter som tillhandahålls av en enskild värd. I förslaget undersöks olika varianter av samma idé, dvs. ett högsta antal dagar per enhet per kalenderår och en möjlighet, antingen för ett direktiv eller för en medlemsstat, att fastställa ett lägsta antal uthyrningsdagar.

Att definiera icke-professionella och professionella värdar är viktigt för att minska den rättsliga tvetydigheten inom sektorn för korttidsuthyrning. Utan sådana definitioner undergräver osäkerheten om tillämpliga regler, som förvärras av fragmenterade nationella bestämmelser, både efterlevnaden och den rättvisa konkurrensen.

B. Proportionella åtgärder i städerna

Medan icke-professionella värdar bör kunna hyra ut sina fastigheter med begränsade regleringsbegränsningar, får medlemsstaterna införa åtgärder som de anser vara mest lämpliga, såsom nattstopp, tillståndssystem, kompensation och zonindelningsbegränsningar i områden med betydande bostadstryck. I förslaget anges flera varianter av sådana åtgärder, som kan gälla enbart professionella värdar eller alternativt, efter en medlemsstats eget gottfinnande, även icke-professionella värdar som erbjuder sekundära enheter. Totalförbud tillåts endast under exceptionella och väldokumenterade omständigheter. Alla åtgärder måste vara förenliga med principerna om proportionalitet, subsidiaritet och icke-diskriminering.

Att inkludera dessa åtgärder direkt i förslaget är avgörande för att skapa rättssäkerhet och stärka de lokala myndigheternas rätt att agera i allmänhetens intresse. Rättspraxis från EU-domstolen, särskilt domen i Cali Apartments-målet, har redan bekräftat att tillståndssystem och liknande verktyg kan vara motiverade för att hantera angelägna utmaningar som bostadsbrist. Genom att erkänna sådana instrument i direktivet upprätthåller förslaget subsidiariteten och säkerställer att lokala myndigheter förblir bemyndigade, och inte begränsade, när det gäller att hantera effekterna av korttidsuthyrning.

C. Minimistandarder för säkerhet, trygghet och kvalitet samt åtgärder mot diskriminering

Genom förslaget införs obligatoriska säkerhets- och hygienkrav i linje med befintlig EU-vägledning och bästa praxis, t.ex. brandsäkerhetsåtgärder, strukturella standarder, sanitetsprotokoll och försäkringsskydd, vilket säkerställer en grundläggande nivå av konsumentskydd i alla STAR-annonser. För att bekämpa diskriminering på digitala plattformar tillåter direktivet obligatorisk direktbokning för professionella värdar och uppmuntrar anonymiseringsfunktioner för gäster, vilket säkerställer rättvis och lika tillgång till boende.

D. Tillämpning och lokalt självbestämmande

Förslaget ger medlemsstaterna flexibla verkställighetsverktyg, t.ex. inspektioner, sanktioner och datadrivna övervakningsmekanismer. Det stöder lokala myndigheter i att skräddarsy regler för sina bostadsmarknader, samtidigt som det främjar EU-omfattande konsekvens och rättssäkerhet.