Studio sugli affitti di alloggi a breve termine (STAR) nell'UE

Studio S&D sugli affitti di alloggi a breve termine nell'UE - Sintesi

Contesto e sfide

La rapida crescita degli affitti di alloggi a breve termine (STAR) attraverso piattaforme come Airbnb, Booking.com e altre sta ridisegnando i mercati immobiliari e il turismo in tutta l'UE.

Nel 2023, 719 milioni di notti sono state prenotate tramite STAR - con un aumento del 20,5% rispetto al 2022 - e la crescita continuerà nel terzo trimestre del 2024. Se da un lato le STAR sostengono il turismo e l'imprenditoria locale, dall'altro fanno aumentare gli affitti, riducono gli alloggi a lungo termine e sconvolgono le comunità. A Firenze, il 20% degli appartamenti del centro sono su Airbnb e il centro di Madrid ha perso 15.000 residenti dal 2005. Studi condotti in Europa, Nord America e Australia collegano la densità di Airbnb all'aumento dei prezzi degli affitti. Gli operatori commerciali dominano ora in città come Lisbona, Porto e Barcellona, dove oltre il 70% degli annunci è gestito da host multiproprietari. Ad Atene (92,2%) e a Porto (80,5%), la maggior parte degli annunci è costituita da case intere, escluse dal mercato a lungo termine. Al contrario, Barcellona e Londra offrono un maggior numero di camere private (oltre il 35%), il che suggerisce una minore saturazione commerciale.

Anche l'impatto sociale è significativo. Le STAR spesso trasformano i quartieri residenziali in zone turistiche, erodendo la coesione sociale e accelerando la gentrificazione. Particolarmente colpite sono città come Venezia, Barcellona, Atene e Porto, dove dominano gli annunci di case intere e aumenta il trasferimento dei residenti.

Le discriminazioni sulle piattaforme di affitto rimangono un problema, in quanto si dice che gli host favoriscano alcuni gruppi demografici. Anche le dimensioni delle STAR variano notevolmente - Parigi ha oltre 90.000 annunci attivi, rispetto ai 10.000 di Amsterdam - evidenziando l'impatto disomogeneo tra le città dell'UE e la necessità di una regolamentazione coordinata, ma adattabile a livello locale.

Una delle principali sfide legate agli affitti di alloggi a breve termine (STAR) nell'UE è il quadro normativo frammentato e incoerente, guidato da diverse direttive come la direttiva sul commercio elettronico, la direttiva sui servizi e la legge sui servizi digitali. Questo crea incertezza per le autorità locali, che non sanno quali regole possono applicare o fino a che punto i loro poteri si estendono. Inoltre, ostacola la loro capacità di far rispettare i regolamenti e di proteggere gli alloggi a prezzi accessibili, distorcendo al contempo la concorrenza nel settore dell'ospitalità. Nonostante l'aumento delle STAR e le preoccupazioni sul loro impatto, la Commissione europea ha evitato un'azione coordinata a livello europeo, lasciando invece la regolamentazione ai singoli Stati membri.

Proposta legislativa: risultati e innovazioni principali

Nella comunicazione del 2016 "Un'agenda europea per l'economia collaborativa[1]", la Commissione europea ha osservato che "l'economia collaborativa solleva spesso problemi in merito all'applicazione dei quadri giuridici esistenti, rendendo meno nette le linee di demarcazione tra consumatore e fornitore, lavoratore dipendente e autonomo, o fornitura di servizi professionali e non. Ciò può comportare incertezza sulle norme applicabili, soprattutto se combinato con la frammentazione normativa derivante da approcci normativi divergenti a livello nazionale o locale".

L'obiettivo di questo esercizio giuridico è presentare una risposta equilibrata e pragmatica alle crescenti sfide poste dall'attività STAR. La proposta promuove la coerenza normativa, la protezione dei consumatori e l'equità sociale, preservando al contempo lo spazio per l'innovazione e l'adattamento locale. Cerca di allineare le libertà di mercato con gli obiettivi essenziali di interesse pubblico, garantendo uno sviluppo sostenibile del settore degli affitti a breve termine in tutta l'UE.

Questo studio è stato condotto per esplorare le basi giuridiche per la regolamentazione degli affitti a breve termine a livello europeo, offrendo un'analisi completa dell'impatto del settore sull'edilizia abitativa, sul turismo e sulle economie locali. Mappando gli elementi più critici del panorama STAR, lo studio identifica le sfide principali e le opportunità di intervento. La proposta legislativa inclusa nello studio mira a dimostrare che esiste una chiara base giuridica per l'intervento dell'UE, offrendo agli Stati membri un quadro coordinato nel rispetto dei loro diversi contesti nazionali.

Lo studio legislativo propone una base giuridica a livello dell'UE per la regolamentazione delle STAR, basandosi sull'articolo 114 del TFUE. Introduce regole minime incentrate sugli ospiti, con l'obiettivo di fornire un quadro proporzionato e coerente per le STAR in tutto il mercato unico, garantendo al contempo chiarezza e certezza giuridica alle autorità locali. In alcuni punti, la proposta include diverse varianti per dimostrare che un unico quadro giuridico può accogliere un'ampia gamma di opzioni di attuazione praticabili.

La proposta di direttiva riconosce pienamente il valore degli affitti a breve termine come parte dell'ecosistema turistico europeo e dell'economia collaborativa. Con questa proposta, i S&D non attaccano le piattaforme come Airbnb o Booking.com, ma si concentrano piuttosto sulla regolamentazione degli host. L'obiettivo è quello di mettere ordine nel selvaggio west normativo che il mercato degli affitti a valle è diventato, dove gli impatti della vita reale si fanno sentire nei quartieri, nelle case e nelle città.

Elementi principali

A. Definizione chiara di locatori non professionali e professionali

La proposta di direttiva stabilisce una distinzione tra locatori non professionali e professionali. La distinzione si basa sul numero di giorni di affitto di un'unità abitativa per anno solare e sul numero di unità abitative messe a disposizione da un singolo host. La proposta esplora diverse varianti della stessa idea, ovvero un limite massimo di giorni per unità abitativa per anno civile e la possibilità, per una direttiva o per uno Stato membro, di stabilire un numero minimo di giorni di affitto.

La definizione di locatore non professionale e professionale è essenziale per ridurre l'ambiguità giuridica nel settore degli affitti a breve termine. In assenza di tali definizioni, l'incertezza sulle norme applicabili, esacerbata dalla frammentazione delle normative nazionali, compromette sia l'applicazione che la concorrenza leale.

B. Misure urbane proporzionali

Mentre gli host non professionali dovrebbero essere in grado di affittare le loro proprietà con vincoli normativi limitati, gli Stati membri possono imporre misure come il nightcaps, i regimi di autorizzazione, la compensazione e le restrizioni di zonizzazione nelle aree con una significativa pressione abitativa, che ritengono più appropriate. La proposta prevede diverse varianti di tali misure, che possono essere applicate esclusivamente agli host professionali o, in alternativa, a discrezione di uno Stato membro, possono essere estese anche agli host non professionali che offrono unità secondarie. I divieti totali sono consentiti solo in circostanze eccezionali e ben documentate. Tutte le misure devono rispettare i principi di proporzionalità, sussidiarietà e non discriminazione.

Includere queste misure direttamente nella proposta è fondamentale per garantire la certezza del diritto e rafforzare il diritto delle autorità locali ad agire nell'interesse pubblico. La giurisprudenza della Corte di giustizia, in particolare la sentenza sugli appartamenti di Cali, ha già confermato che i regimi di autorizzazione e strumenti simili possono essere giustificati per affrontare sfide urgenti come la carenza di alloggi. Riconoscendo tali strumenti all'interno della direttiva, la proposta sostiene la sussidiarietà e garantisce che le autorità locali rimangano autorizzate, e non limitate, a gestire l'impatto delle locazioni di breve durata.

C. Standard minimi di sicurezza, protezione e qualità e misure antidiscriminatorie

La proposta introduce requisiti obbligatori di sicurezza e igiene allineati con gli orientamenti e le migliori pratiche esistenti nell'UE, come le misure di sicurezza antincendio, gli standard strutturali, i protocolli igienico-sanitari e la copertura assicurativa, garantendo un livello base di protezione dei consumatori in tutti gli annunci STAR. Per combattere la discriminazione sulle piattaforme digitali, la direttiva consente la prenotazione istantanea obbligatoria per gli host professionali e incoraggia le funzioni di anonimizzazione degli ospiti, garantendo un accesso equo e paritario agli alloggi.

D. Applicazione e autonomia locale

La proposta conferisce agli Stati membri strumenti di applicazione flessibili, come ispezioni, sanzioni e meccanismi di monitoraggio basati sui dati. Sostiene le autorità locali nell'adattare le norme ai loro mercati immobiliari, promuovendo al contempo la coerenza e la certezza del diritto a livello europeo.