Štúdia o krátkodobých prenájmoch ubytovania (STAR) v EÚ

Štúdia S&D o krátkodobých prenájmoch ubytovania v EÚ - zhrnutie

Kontext a výzvy

Rýchly rast krátkodobých prenájmov ubytovania (STAR) prostredníctvom platforiem ako Airbnb, Booking.com a ďalších mení podobu trhov s bývaním a cestovného ruchu v celej EÚ.

V roku 2023 bolo prostredníctvom STAR rezervovaných 719 miliónov nocí - o 20,5 % viac ako v roku 2022 - pričom rast bude pokračovať aj v 3. štvrťroku 2024. STARy síce podporujú cestovný ruch a miestne podniky, ale zároveň zvyšujú nájomné, znižujú počet dlhodobých ubytovaní a narúšajú komunity. Vo Florencii je 20 % bytov v centre mesta na Airbnb a centrum Madridu prišlo od roku 2005 o 15 000 obyvateľov. Štúdie v Európe, Severnej Amerike a Austrálii spájajú hustotu Airbnb s rastúcimi cenami prenájmov. Komerční prevádzkovatelia teraz dominujú v mestách ako Lisabon, Porto a Barcelona, kde viac ako 70 % ponúk spravujú hostitelia s viacerými nehnuteľnosťami. V Aténach (92,2 %) a Porte (80,5 %) tvoria väčšinu ponúk celé domy - čím sa vylučujú z dlhodobého trhu. Naopak, Barcelona a Londýn ponúkajú viac súkromných izieb (viac ako 35 %), čo naznačuje menšiu komerčnú nasýtenosť.

Významný je aj sociálny vplyv. STAR často menia obytné štvrte na turistické zóny, čím narúšajú sociálnu súdržnosť a urýchľujú gentrifikáciu. Obzvlášť postihnuté sú mestá ako Benátky, Barcelona, Atény a Porto, v ktorých prevládajú ponuky celých domov a dochádza k vysídľovaniu obyvateľov.

Diskriminácia na nájomných platformách zostáva problémom, keďže hostitelia údajne uprednostňujú určité demografické skupiny. Rozsah STAR sa tiež značne líši - Paríž má viac ako 90 000 aktívnych ponúk v porovnaní s 10 000 v Amsterdame - čo poukazuje na nerovnomerný vplyv v jednotlivých mestách EÚ a potrebu koordinovanej, ale miestne prispôsobivej regulácie.

Jednou z hlavných výziev v súvislosti s krátkodobými prenájmami ubytovania (STAR) v celej EÚ je roztrieštený a nejednotný právny rámec, ktorý sa riadi rôznymi smernicami, ako je smernica o elektronickom obchode, smernica o službách a zákon o digitálnych službách. To vytvára neistotu pre miestne orgány, ktoré si nie sú isté, aké pravidlá môžu uplatňovať alebo ako ďaleko siahajú ich právomoci. Okrem toho im to bráni v presadzovaní predpisov a ochrane cenovo dostupného bývania a zároveň to narúša hospodársku súťaž v sektore pohostinstva. Napriek nárastu počtu STAR a obavám z ich vplyvu sa Európska komisia vyhla koordinovaným opatreniam na úrovni EÚ a namiesto toho ponechala reguláciu na jednotlivé členské štáty.

Legislatívny návrh: hlavné zistenia a inovácie

Vo svojom oznámení z roku 2016 s názvom "Európsky program pre kolaboratívnu ekonomiku[1]" Európska komisia uviedla, že "kolaboratívna ekonomika často vyvoláva problémy v súvislosti s uplatňovaním existujúcich právnych rámcov, pričom stiera zavedené hranice medzi spotrebiteľom a poskytovateľom, zamestnancom a samostatne zárobkovo činnou osobou alebo profesionálnym a neprofesionálnym poskytovaním služieb. To môže viesť k neistote v súvislosti s platnými pravidlami, najmä v kombinácii s regulačnou roztrieštenosťou vyplývajúcou z rozdielnych regulačných prístupov na vnútroštátnej alebo miestnej úrovni."

Cieľom tejto právnej úpravy je predložiť vyváženú a pragmatickú reakciu na rastúce výzvy, ktoré predstavuje činnosť STAR. Návrh podporuje regulačnú súdržnosť, ochranu spotrebiteľa a sociálnu spravodlivosť a zároveň zachováva priestor pre inováciu a prispôsobenie sa miestnym podmienkam. Snaží sa zosúladiť trhové slobody so základnými cieľmi verejného záujmu a zabezpečiť udržateľný rozvoj sektora krátkodobého prenájmu v celej EÚ.

Táto štúdia bola vypracovaná s cieľom preskúmať právny základ pre reguláciu krátkodobého prenájmu na úrovni EÚ a ponúka komplexnú analýzu vplyvu tohto sektora na bývanie, cestovný ruch a miestne hospodárstva. Zmapovaním najkritickejších prvkov prostredia STAR štúdia identifikuje kľúčové výzvy a príležitosti na prijatie opatrení. Cieľom legislatívneho návrhu, ktorý je súčasťou štúdie, je preukázať, že existuje jasný právny základ pre zásah EÚ, ktorý členským štátom ponúka koordinovaný rámec a zároveň rešpektuje ich rôznorodé vnútroštátne kontexty.

V legislatívnej štúdii sa navrhuje celoeurópsky právny základ pre reguláciu STAR na základe článku 114 ZFEÚ. Zavádzajú sa v nej minimálne pravidlá zamerané na hostiteľov, ktorých cieľom je poskytnúť primeraný a konzistentný rámec pre STAR na celom jednotnom trhu a zároveň zabezpečiť právnu jasnosť a právnu istotu pre miestne orgány. Na niektorých miestach návrh obsahuje rôzne varianty s cieľom ilustrovať, že jednotný právny rámec môže vyhovovať širokej škále životaschopných možností vykonávania.

Navrhovaná smernica plne uznáva hodnotu krátkodobých prenájmov ako súčasť európskeho ekosystému cestovného ruchu a hospodárstva založeného na spolupráci. Týmto návrhom S&D neútočí na platformy ako Airbnb alebo Booking.com, ale skôr sa zameriava na reguláciu hostiteľov. Jej cieľom je vniesť poriadok do regulačného divokého západu, ktorým sa stal trh s následným prenájmom, kde sa prejavujú reálne vplyvy na susedstvá, bývanie a mestá.

Hlavné prvky

A. Jasné vymedzenie neprofesionálnych a profesionálnych hostiteľov

V navrhovanej smernici sa rozlišuje medzi neprofesionálnymi a profesionálnymi hostiteľmi. Rozlišovanie je založené na počte dní prenájmu jednotky za kalendárny rok a na tom, koľko jednotiek poskytuje jednotlivý hostiteľ. V návrhu sa skúmajú rôzne varianty tej istej myšlienky, ktorou je maximálny počet dní na jednotku za kalendárny rok a možnosť, či už v smernici alebo v členskom štáte, stanoviť minimálny počet dní prenájmu.

Vymedzenie neprofesionálnych a profesionálnych hostiteľov je nevyhnutné na to, aby sa znížila právna nejednoznačnosť v sektore krátkodobého prenájmu. Bez takýchto definícií neistota v súvislosti s uplatniteľnými pravidlami, ktorú ešte zhoršujú roztrieštené vnútroštátne predpisy, oslabuje presadzovanie a spravodlivú hospodársku súťaž.

B. Proporcionálne mestské opatrenia

Hoci by neprofesionálni hostitelia mali mať možnosť prenajímať svoje nehnuteľnosti s obmedzenými regulačnými obmedzeniami, členské štáty môžu v oblastiach s výrazným tlakom na bývanie zaviesť opatrenia, ako sú nočné limity, systémy povoľovania, kompenzácie a územné obmedzenia, ktoré považujú za najvhodnejšie. V návrhu sa stanovuje viacero variantov takýchto opatrení, ktoré sa môžu vzťahovať výlučne na profesionálnych hostiteľov alebo sa môžu podľa uváženia členského štátu rozšíriť aj na neprofesionálnych hostiteľov ponúkajúcich sekundárne jednotky. Úplné zákazy sú povolené len za výnimočných a dobre zdokumentovaných okolností. Všetky opatrenia musia dodržiavať zásady proporcionality, subsidiarity a nediskriminácie.

Zahrnutie týchto opatrení priamo do návrhu je nevyhnutné na zabezpečenie právnej istoty a posilnenie práva miestnych orgánov konať vo verejnom záujme. Judikatúra Súdneho dvora, najmä rozsudok vo veci Cali Apartments, už potvrdila, že systémy udeľovania povolení a podobné nástroje môžu byť oprávnené na riešenie naliehavých problémov, ako je nedostatok bytov. Tým, že návrh uznáva takéto nástroje v rámci smernice, podporuje subsidiaritu a zabezpečuje, aby miestne orgány mali naďalej právomoci a nie obmedzenia pri riadení vplyvu krátkodobých prenájmov.

C. Minimálne normy bezpečnosti, ochrany a kvality a antidiskriminačné opatrenia

Návrhom sa zavádzajú povinné bezpečnostné a hygienické požiadavky zosúladené s existujúcimi usmerneniami a osvedčenými postupmi EÚ, ako sú protipožiarne opatrenia, stavebné normy, hygienické protokoly a poistenie, čím sa zabezpečí základná úroveň ochrany spotrebiteľa vo všetkých zoznamoch STAR. Na boj proti diskriminácii na digitálnych platformách sa smernicou povoľuje povinná okamžitá rezervácia pre profesionálnych hostiteľov a podporujú sa funkcie anonymizácie hostí, čím sa zabezpečí spravodlivý a rovnaký prístup k ubytovaniu.

D. Presadzovanie a miestna autonómia

Návrhom sa členským štátom udeľujú flexibilné nástroje na presadzovanie práva, ako sú inšpekcie, sankcie a mechanizmy monitorovania založené na údajoch. Podporuje miestne orgány pri prispôsobovaní pravidiel ich trhom s bývaním a zároveň podporuje jednotnosť a právnu istotu v celej EÚ.