Študija o kratkoročnem najemu nastanitev (STAR) v EU

Študija S&D o kratkoročnem najemu nastanitev v EU - povzetek

Ozadje in izzivi

Hitra rast kratkoročnega najema nastanitev (STAR) prek platform, kot so Airbnb, Booking.com in druge, spreminja stanovanjske trge in turizem po vsej EU.

Leta 2023 je bilo prek STAR-ov rezerviranih 719 milijonov nočitev, kar je 20,5 % več kot leta 2022, rast pa se bo nadaljevala tudi v tretjem četrtletju leta 2024. Medtem ko STAR-i podpirajo turizem in lokalna podjetja, pa tudi zvišujejo najemnine, zmanjšujejo število dolgoročnih stanovanj in rušijo skupnosti. V Firencah je 20 % stanovanj v središču mesta na Airbnb, središče Madrida pa je od leta 2005 izgubilo 15 000 prebivalcev. Študije v Evropi, Severni Ameriki in Avstraliji povezujejo gostoto Airbnb z naraščajočimi cenami najemnin. V mestih, kot so Lizbona, Porto in Barcelona, kjer več kot 70 % ponudb upravljajo gostitelji z več nepremičninami, zdaj prevladujejo komercialni ponudniki. V Atenah (92,2 %) in Portu (80,5 %) je večina ponudb celotnih stanovanj, kar jih izloča iz dolgoročnega trga. Nasprotno pa je v Barceloni in Londonu več zasebnih sob (več kot 35 %), kar kaže na manjšo komercialno zasičenost.

Pomemben je tudi socialni vpliv. Zvezde STAR pogosto spreminjajo stanovanjske soseske v turistična območja, kar zmanjšuje socialno kohezijo in pospešuje gentrifikacijo. To še posebej prizadene mesta, kot so Benetke, Barcelona, Atene in Porto, kjer prevladujejo ponudbe celotnih stanovanj in se povečuje odseljevanje prebivalcev.

Diskriminacija na platformah za najem ostaja problem, saj naj bi gostitelji dajali prednost določenim demografskim skupinam. Tudi obseg zvezd se zelo razlikuje - v Parizu je več kot 90 000 aktivnih ponudb, medtem ko jih je v Amsterdamu 10 000 -, kar kaže na neenakomeren vpliv v mestih EU in potrebo po usklajeni, vendar lokalno prilagodljivi ureditvi.

Eden glavnih izzivov pri kratkoročnem oddajanju nastanitev (STAR) v EU je razdrobljen in nedosleden pravni okvir, ki ga določajo različne direktive, kot so direktiva o elektronskem poslovanju, direktiva o storitvah in zakon o digitalnih storitvah. To povzroča negotovost za lokalne organe, ki ne vedo, katera pravila lahko uporabljajo in kako široka so njihova pooblastila. Poleg tega ovira njihovo zmožnost uveljavljanja predpisov in zaščite cenovno dostopnih stanovanj, hkrati pa izkrivlja konkurenco v gostinskem sektorju. Kljub naraščanju števila zvezd in zaskrbljenosti glede njihovega učinka se Evropska komisija izogiba usklajenim ukrepom na ravni EU, temveč je ureditev prepustila posameznim državam članicam.

Zakonodajni predlog: ključne ugotovitve in novosti

Komisija EU je v svojem sporočilu iz leta 2016 "Evropska agenda za sodelovalno gospodarstvo[1]" navedla, da "sodelovalno gospodarstvo pogosto sproža vprašanja v zvezi z uporabo obstoječih pravnih okvirov, saj briše ustaljene meje med potrošnikom in ponudnikom, zaposlenim in samozaposlenim ali poklicnim in nepoklicnim opravljanjem storitev. To lahko povzroči negotovost glede veljavnih pravil, zlasti če je združeno z razdrobljenostjo zakonodaje, ki izhaja iz različnih regulativnih pristopov na nacionalni ali lokalni ravni."

Cilj te pravne naloge je predstaviti uravnotežen in pragmatičen odziv na vse večje izzive, ki jih prinaša dejavnost STAR. Predlog spodbuja regulativno skladnost, varstvo potrošnikov in socialno pravičnost, hkrati pa ohranja prostor za inovacije in lokalno prilagajanje. Njegov namen je uskladiti tržne svoboščine z bistvenimi cilji javnega interesa in zagotoviti trajnostni razvoj sektorja kratkoročnega najema po vsej EU.

Ta študija je bila izvedena z namenom preučiti pravno podlago za ureditev kratkoročnega najema na ravni EU ter ponuja celovito analizo vpliva sektorja na stanovanja, turizem in lokalna gospodarstva. Študija s kartiranjem najbolj kritičnih elementov okolja STAR opredeljuje ključne izzive in priložnosti za ukrepanje. Cilj zakonodajnega predloga, vključenega v študijo, je pokazati, da obstaja jasna pravna podlaga za posredovanje EU, ki državam članicam ponuja usklajen okvir ob upoštevanju njihovih različnih nacionalnih okoliščin.

V zakonodajni študiji je predlagana pravna podlaga na ravni EU za urejanje zvezd na podlagi člena 114 PDEU. Uvaja minimalna pravila, osredotočena na gostitelje, s katerimi naj bi zagotovili sorazmeren in dosleden okvir za STAR na celotnem enotnem trgu ter hkrati zagotovili pravno jasnost in pravno varnost za lokalne organe. Na nekaterih mestih predlog vključuje različne različice, da bi ponazoril, da lahko enoten pravni okvir sprejme številne izvedljive možnosti izvajanja.

Predlagana direktiva v celoti priznava vrednost kratkoročnega najema kot dela evropskega turističnega ekosistema in sodelovalnega gospodarstva. S tem predlogom S&D ne napada platform, kot sta Airbnb ali Booking.com, temveč se osredotoča na urejanje gostiteljev. Njen cilj je vzpostaviti red na regulativnem Divjem zahodu, v katerega se je spremenil trg za najem dolvodno, kjer se učinki v realnem življenju čutijo v soseskah, stanovanjih in mestih.

Glavni elementi

A. Jasna opredelitev neprofesionalnih in profesionalnih gostiteljev

Predlagana direktiva določa razlikovanje med neprofesionalnimi in profesionalnimi gostitelji. Razlikovanje temelji na številu dni najema enote v koledarskem letu in na tem, koliko enot zagotavlja posamezni gostitelj. Predlog obravnava različne različice iste zamisli, tj. omejitev največjega števila dni na enoto v koledarskem letu in možnost, da direktiva ali država članica določi najmanjše število dni najema.

Opredelitev neprofesionalnih in profesionalnih gostiteljev je bistvena za zmanjšanje pravne dvoumnosti v sektorju kratkoročnega najema. Brez takšnih opredelitev negotovost glede veljavnih pravil, ki jo povečujejo razdrobljeni nacionalni predpisi, ogroža izvrševanje in pošteno konkurenco.

B. Sorazmerni mestni ukrepi

Neprofesionalni gostitelji bi morali imeti možnost oddajati svoje nepremičnine z omejenimi regulativnimi omejitvami, vendar lahko države članice na območjih z velikim pritiskom na stanovanja uvedejo ukrepe, kot so omejevanje števila nočitev, sheme dovoljenj, kompenzacije in omejitve prostorskega načrtovanja, ki se jim zdijo najprimernejši. Predlog določa več različic takih ukrepov, ki se lahko uporabljajo izključno za poklicne gostitelje ali po presoji države članice tudi za nepoklicne gostitelje, ki ponujajo sekundarne enote. Popolne prepovedi so dovoljene le v izjemnih in dobro dokumentiranih okoliščinah. Vsi ukrepi morajo upoštevati načela sorazmernosti, subsidiarnosti in nediskriminacije.

Vključitev teh ukrepov neposredno v predlog je ključnega pomena za zagotovitev pravne varnosti in okrepitev pravice lokalnih oblasti, da delujejo v javnem interesu. Sodna praksa Sodišča Evropskih skupnosti, zlasti sodba v zadevi Cali Apartments, je že potrdila, da je sheme dovoljenj in podobna orodja mogoče upravičiti za reševanje perečih izzivov, kot je pomanjkanje stanovanj. S priznavanjem takšnih instrumentov v direktivi predlog podpira subsidiarnost in zagotavlja, da lokalni organi ostanejo pooblaščeni in ne omejeni pri upravljanju vpliva kratkoročnih najemov.

C. Minimalni standardi varnosti, zaščite in kakovosti ter protidiskriminacijski ukrepi

Predlog uvaja obvezne varnostne in higienske zahteve, usklajene z obstoječimi smernicami in najboljšimi praksami EU, kot so ukrepi požarne varnosti, strukturni standardi, sanitarni protokoli in zavarovanje, s čimer se zagotavlja osnovna raven varstva potrošnikov v vseh ponudbah STAR. Za boj proti diskriminaciji na digitalnih platformah direktiva dovoljuje obvezno takojšnjo rezervacijo za profesionalne gostitelje in spodbuja funkcije anonimizacije gostov, s čimer zagotavlja pravičen in enak dostop do nastanitve.

D. Izvrševanje in lokalna avtonomija

Predlog daje državam članicam prožna izvršilna orodja, kot so inšpekcijski pregledi, kazni in mehanizmi spremljanja, ki temeljijo na podatkih. Podpira lokalne organe pri prilagajanju pravil njihovim stanovanjskim trgom, hkrati pa spodbuja doslednost in pravno varnost na ravni EU.