Studie o krátkodobých pronájmech ubytování (STAR) v EU

Studie S&D o krátkodobých pronájmech ubytování v EU - shrnutí

Souvislosti a výzvy

Rychlý růst krátkodobých pronájmů ubytování (STAR) prostřednictvím platforem, jako jsou Airbnb, Booking.com a další, mění podobu trhů s bydlením a cestovního ruchu v celé EU.

V roce 2023 bylo prostřednictvím STAR rezervováno 719 milionů nocí - o 20,5 % více než v roce 2022 - a růst bude pokračovat i ve třetím čtvrtletí roku 2024. STARy sice podporují cestovní ruch a místní podnikání, ale také zvyšují nájemné, snižují počet dlouhodobých bytů a narušují komunity. Ve Florencii je na Airbnb 20 % bytů v centru města a centrum Madridu přišlo od roku 2005 o 15 000 obyvatel. Studie v Evropě, Severní Americe a Austrálii spojují hustotu Airbnb s rostoucími cenami nájmů. Komerční provozovatelé nyní dominují ve městech, jako je Lisabon, Porto a Barcelona, kde více než 70 % nabídek spravují hostitelé s více nemovitostmi. V Aténách (92,2 %) a Portu (80,5 %) tvoří většinu nabídek celé domy - což je vyřazuje z dlouhodobého trhu. Naproti tomu Barcelona a Londýn nabízejí více soukromých pokojů (více než 35 %), což naznačuje menší komerční nasycení.

Významný je také sociální dopad. STAR často mění obytné čtvrti na turistické zóny, což narušuje sociální soudržnost a urychluje gentrifikaci. Postižena jsou zejména města jako Benátky, Barcelona, Atény a Porto, kde převažují nabídky celých domů a kde dochází k vysídlování obyvatel.

Problémem zůstává diskriminace na nájemních platformách, kde hostitelé údajně upřednostňují určité demografické skupiny. Rozsah STAR se také značně liší - v Paříži je přes 90 000 aktivních nabídek, zatímco v Amsterdamu 10 000 - což poukazuje na nerovnoměrný dopad v jednotlivých městech EU a na potřebu koordinované, ale místně přizpůsobivé regulace.

Jedním z hlavních problémů v oblasti krátkodobých pronájmů ubytování (STAR) v celé EU je roztříštěný a nejednotný právní rámec, který se řídí různými směrnicemi, jako je směrnice o elektronickém obchodu, směrnice o službách a zákon o digitálních službách. To vytváří nejistotu pro místní orgány, které si nejsou jisté, jaká pravidla mohou uplatňovat nebo jak daleko sahají jejich pravomoci. Navíc jim to brání v prosazování předpisů a ochraně dostupného bydlení a zároveň to narušuje hospodářskou soutěž v pohostinství. Navzdory nárůstu počtu STAR a obavám z jejich dopadu se Evropská komise vyhýbá koordinovaným opatřením na úrovni EU a namísto toho ponechává regulaci na jednotlivých členských státech.

Legislativní návrh: hlavní zjištění a inovace

Ve svém sdělení "Evropský program pro ekonomiku založenou na spolupráci" z roku 2016[1]Evropská komise uvedla, že "ekonomika založená na spolupráci často vyvolává problémy, pokud jde o uplatňování stávajících právních rámců, a stírá zavedené hranice mezi spotřebitelem a poskytovatelem, zaměstnancem a osobou samostatně výdělečně činnou nebo profesionálním a neprofesionálním poskytováním služeb. To může vést k nejistotě ohledně platných pravidel, zejména v kombinaci s roztříštěností právní úpravy vyplývající z rozdílných regulačních přístupů na vnitrostátní nebo místní úrovni."

Cílem tohoto právního cvičení je předložit vyváženou a pragmatickou reakci na rostoucí výzvy, které představuje činnost STAR. Návrh podporuje soudržnost právních předpisů, ochranu spotřebitelů a sociální spravedlnost a zároveň zachovává prostor pro inovace a místní přizpůsobení. Snaží se sladit tržní svobody se základními cíli veřejného zájmu a zajistit udržitelný rozvoj odvětví krátkodobých pronájmů v celé EU.

Tato studie byla vypracována s cílem prozkoumat právní základ pro regulaci krátkodobých pronájmů na úrovni EU a nabízí komplexní analýzu dopadu tohoto odvětví na bydlení, cestovní ruch a místní ekonomiky. Zmapováním nejkritičtějších prvků prostředí STAR studie identifikuje klíčové výzvy a příležitosti pro opatření. Cílem legislativního návrhu, který je součástí studie, je prokázat, že existuje jasný právní základ pro zásah EU, který členským státům nabízí koordinovaný rámec a zároveň respektuje jejich různorodé vnitrostátní kontexty.

Legislativní studie navrhuje celoevropský právní základ pro regulaci STAR na základě článku 114 SFEU. Zavádí minimální pravidla zaměřená na hostitele, jejichž cílem je poskytnout přiměřený a konzistentní rámec pro STAR na celém jednotném trhu a zároveň zajistit právní jasnost a právní jistotu pro místní orgány. Na některých místech návrh obsahuje různé varianty, aby se ukázalo, že jednotný právní rámec může zahrnovat širokou škálu životaschopných možností provádění.

Navrhovaná směrnice plně uznává hodnotu krátkodobých pronájmů jako součásti evropského ekosystému cestovního ruchu a ekonomiky založené na spolupráci. Tímto návrhem S&D neútočí na platformy, jako je Airbnb nebo Booking.com, ale spíše se zaměřuje na regulaci hostitelů. Jejím cílem je vnést pořádek do regulačního Divokého západu, kterým se stal trh s downstreamovými pronájmy, kde se v reálném životě projevují dopady na sousedství, bydlení a města.

Hlavní prvky

A. Jasná definice neprofesionálních a profesionálních hostitelů

Navrhovaná směrnice rozlišuje mezi neprofesionálními a profesionálními hostiteli. Toto rozlišení je založeno na počtu dní, kdy je jednotka pronajímána za kalendářní rok, a na tom, kolik jednotek poskytuje jednotlivý hostitel. Návrh zkoumá různé varianty téže myšlenky, kterou je maximální limit počtu dní na jednotku za kalendářní rok a možnost, ať už směrnice nebo členského státu, stanovit minimální počet dní pronájmu.

Vymezení neprofesionálních a profesionálních hostitelů má zásadní význam pro snížení právní nejasnosti v odvětví krátkodobého pronájmu. Bez těchto definic nejistota ohledně platných pravidel, kterou ještě zhoršuje roztříštěnost vnitrostátních předpisů, narušuje jak prosazování, tak spravedlivou hospodářskou soutěž.

B. Proporcionální opatření ve městech

Zatímco neprofesionální hostitelé by měli mít možnost pronajímat své nemovitosti s omezenými regulačními omezeními, členské státy mohou v oblastech s výrazným tlakem na bydlení zavést opatření, jako jsou noční limity, povolovací režimy, kompenzace a územní omezení, která považují za nejvhodnější. Návrh stanoví více variant takových opatření, která se mohou vztahovat výhradně na profesionální hostitele, nebo se případně podle uvážení členského státu mohou vztahovat i na neprofesionální hostitele nabízející vedlejší jednotky. Úplný zákaz je povolen pouze za výjimečných a dobře zdokumentovaných okolností. Všechna opatření musí dodržovat zásady proporcionality, subsidiarity a nediskriminace.

Zahrnutí těchto opatření přímo do návrhu má zásadní význam pro zajištění právní jistoty a posílení práva místních orgánů jednat ve veřejném zájmu. Judikatura Soudního dvora, zejména rozsudek ve věci Cali Apartments, již potvrdila, že povolovací režimy a podobné nástroje mohou být oprávněné pro řešení naléhavých problémů, jako je nedostatek bytů. Uznáním těchto nástrojů v rámci směrnice návrh podporuje subsidiaritu a zajišťuje, že místní orgány budou mít i nadále pravomoc řídit dopady krátkodobých pronájmů, a nikoli je omezovat.

C. Minimální normy bezpečnosti, zabezpečení a kvality a antidiskriminační opatření

Návrh zavádí povinné bezpečnostní a hygienické požadavky, které jsou v souladu se stávajícími pokyny a osvědčenými postupy EU, jako jsou protipožární opatření, stavební normy, hygienické protokoly a pojistné krytí, a zajišťuje tak základní úroveň ochrany spotřebitele ve všech nabídkách STAR. V zájmu boje proti diskriminaci na digitálních platformách směrnice povoluje povinné okamžité rezervace pro profesionální hostitele a podporuje funkce anonymizace hostů, čímž zajišťuje spravedlivý a rovný přístup k ubytování.

D. Prosazování a místní autonomie

Návrh zmocňuje členské státy k flexibilním nástrojům prosazování, jako jsou kontroly, sankce a mechanismy monitorování založené na údajích. Podporuje místní orgány v přizpůsobování pravidel jejich trhům s bydlením a zároveň podporuje jednotnost a právní jistotu v celé EU.