L'expansion rapide et inégale des locations d'hébergement de courte durée (STAR), facilitée par les plateformes en ligne, a transformé le logement dans les zones urbaines et rurales, ainsi que la dynamique touristique dans l'ensemble de l'Union européenne. En 2023, les hôtes ont passé 719 millions de nuits dans des logements loués à court terme dans l'UE et réservés via Airbnb, Booking, Expedia Group ou TripAdvisor. Cela correspond à une augmentation de 20,5 % par rapport à 2022 (596,5 millions) . Les données reçues des plateformes pour le troisième trimestre 2024, qui est le trimestre le plus important pour le tourisme dans l'UE, montrent la poursuite de taux de croissance élevés pour le nombre de nuits passées dans des hébergements réservés via des plateformes en ligne.
Bien que les STAR apportent de la flexibilité, des opportunités d'entreprenariat et des revenus liés au tourisme aux communautés locales, ils posent également des défis considérables en matière d'accessibilité au logement, de cohésion des quartiers et de gouvernance locale. Il s'agit notamment d'exacerber la crise du logement abordable, de perturber les communautés locales et de saper les secteurs traditionnels de l'hôtellerie et de la restauration. C'est pourquoi la réglementation des établissements STAR ne vise pas à étouffer l'innovation, mais à garantir une approche équilibrée qui préserve à la fois les intérêts économiques et le bien-être de la communauté.
L'une des principales préoccupations liées à ces logements est leur impact sur la disponibilité et l'accessibilité des logements à long terme. Ce que l'on appelle "l'effet Airbnb" a été associé à l'augmentation des coûts de location et au retrait du parc de logements du marché traditionnel de la location à long terme.
Les données recueillies dans les villes européennes mettent en évidence ce problème. Par exemple, à Florence, des recherches indiquent qu'un appartement sur cinq dans le centre historique est répertorié sur Airbnb ; tous ces appartements disparaissent ensuite du marché régulier de la location à long terme. À Madrid, le centre-ville a perdu 15 000 habitants depuis 2005, et l'afflux de touristes dans des quartiers célèbres tels que Lavapiés les transforme. Lavapiés est un quartier de Madrid où se mêlent cultures et ethnies, pauvre et parfois difficile, mais où les habitants ont créé leur propre environnement.
Des études menées dans de nombreux pays confirment le lien entre la croissance des logements sociaux et l'augmentation des prix des loyers. Les recherches menées aux États-Unis, à Berlin, à Sydney et au Canada indiquent toutes une réduction significative du parc de logements pour les résidents de longue durée en raison de la prolifération des logements STAR.
Une corrélation positive a été établie entre l'augmentation de la densité d'Airbnb et l'augmentation du prix moyen des loyers par chambre dans un quartier, ce qui indique qu'une augmentation de l'offre d'Airbnb est associée à une hausse des prix des loyers. Cette corrélation demeure même après avoir contrôlé les caractéristiques inchangées du quartier, le nombre de chambres et le type de bien locatif, ainsi que les facteurs économiques dans le quartier. En revanche, aucune corrélation significative n'a été trouvée entre la densité d'Airbnb et les prix de vente des logements.
Pendant la pandémie de COVID-19, malgré une diminution des offres Airbnb et des prix de location moyens, il n'y a pas eu de corrélation significative entre ces baisses. Les résultats indiquent que si la présence d'Airbnb est en corrélation avec l'augmentation des prix de location, la réduction des offres d'Airbnb pendant la pandémie n'a pas eu d'effet significatif sur les prix de location. Cette absence de corrélation pourrait être due à un retard dans la réaction du marché ou aux attentes des hôtes Airbnb concernant la durée de la pandémie.
Au-delà de la disponibilité et de l'accessibilité des logements, les logements non réglementés modifient le caractère traditionnel des villes et des quartiers. Leur expansion a contribué au déplacement des résidents locaux, en particulier dans les centres urbains où la demande est forte. Dans des villes déjà confrontées à un tourisme excessif, telles que Venise et Barcelone, l'essor des locations saisonnières a exacerbé la pénurie de logements, chassant les populations locales au profit des visiteurs de passage. Les propriétaires convertissant les locations de longue durée en séjours de courte durée plus rentables, les locataires à faibles revenus sont de plus en plus contraints de quitter les quartiers centraux, ce qui entraîne l'érosion des quartiers historiques et culturellement riches.
L'afflux de visiteurs à court terme conduit souvent à :
- La perte de cohésion sociale et le déplacement des résidents locaux - parfois appelé "Gentrification 2.0" - et la conversion des quartiers en zones touristiques transitoires qui remplacent les membres de la communauté à long terme.
- Augmentation des niveaux de bruit et des nuisances.
- Réduction des services locaux destinés aux résidents permanents, les entreprises s'orientant vers le secteur du tourisme.
- La transformation de quartiers historiques en "zones touristiques", les privant ainsi de leur authenticité et de leur charme local.
Sans une réglementation efficace, les villes risquent de perdre leur identité culturelle, car les populations locales diminuent et les quartiers autrefois prospères deviennent de simples toiles de fond pour le tourisme.
